10月房贷市场现状分析

袁媛

一、房贷新政催生优惠利率数量创新高

2014年中国的房贷市场可以分成两个半场来看。上半年在市场的自发调解下，楼市持续下行，信贷政策也一路收紧，突出的表现就是房贷利率不断攀升和优惠利率占比的不断下降。然而，随着楼市逐渐陷落且无法自拔，政府在多重压力下不能再坐视不理，于是在下半年开始上演一轮又一轮救市，从放开限购再到放开限贷，尺度和力度不断加大，作用也逐渐显现。7月至9月地方政府的救市政策对银行信贷政策的影响并未明确显现，与之形成鲜明对比的则是9月30日央行新政发布后，10月房贷市场呈现明显放松趋势，优惠利率占比飙升至13.35%，创年内新高。

本月，随着央行新政的逐渐落地，各大银行陆续开始调整信贷政策，不仅新的首套房认定标准顺利落地，而且利率相比上月也有明显下调。在23个重点城市中，本月有18个城市下调了首套房平均利率，其中降幅最大的5个城市分别是南京、厦门、佛山、重庆、深圳，其中南京降幅最大，达0.37%。

尽管“9.30”央行新政中提到的“最低7折优惠”并没有如愿出现，但是多家银行重新推出久违的优惠利率，这也使得本月银行优惠利率占比飙升，创开年以来的新高。

在重点调查的23个城市中，本月存在优惠利率的城市数量由上月的9城一跃升至15城，可见银行对于此番新政的回应相对积极。其中西安、哈尔滨、长沙、南京、成都、无锡和苏州本月出现了优惠利率；北京提供9折优惠利率的银行由3家增长至6家；天津本月新增天津银行提供9折优惠；深圳中信银行本月开始提供9.4折利率优惠。

值得一提的是，西安的西安银行最低可为客户提供8.5折优惠，南京9月最低利率为基准，而本月有3家银行提供9.5折优惠，信贷政策明显放宽。

二、优惠利率聚集一线城市 9.5折以下门槛高

融360统计显示，房贷优惠利率主要集中在北上广深一线城市。在提供优惠利率的53家银行中，北上广深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、长沙、西安、青岛等10个热点二三线城市。

此外，24家银行提供9.5折以下优惠利率，但无一例外的含有附加条件，非中低收入人群所能轻易享受 。

从上表可以看到，十大银行中，工、中、建、交、农五大国有银行最低提供9.5折优惠。其中，上海农业银行规定贷款200万以上、房龄20年内；而杭州中国银行只针对合作楼盘；其他银行都要求优质客户，北京交通银行最为严格，优惠只针对日均资产50万以上的沃德卡客户，而且要求购买5万元以上理财。

相比国有行，其他商业银行提供9.5折优惠的附加条件较宽松，城市数量也较多。招商银行除在北上广深提供优惠外，在杭州、青岛的客户也可申请，而且对广州用户并未设置太多门槛。兴业银行仅在房龄、面积或贷款期限上有要求。

邮储、招商和广发银行提供9折优惠利率，但门槛明显提高，均要求是优质客户。此外，还附加购买理财、预存保证金等条件。上海民生银行规定日均资产达500万可享8.5折利率优惠，基本上是形同虚设。

融360认为，银行违规搭售理财、保险和其他产品，主要出于房贷资金紧张、资金成本高企和防范风险考虑。因为银行通过附加条件来提高贷款门槛，既可以盘活资金，又可以通过筛选用户，降低贷款风险。

三、一线城市：房贷政策趋于宽松 优惠利率呈现U型走势

与9月房贷利率涨跌各半的形势相比，本月，在央行新政的作用下，一线城市利率则整齐划一地呈现下降的趋势。”落实新政、降低利率“成为10月房贷市场的关键字。

四大一线城市中，深圳降幅最大，目前的利率水平降至今年以来的最低位；北京利率自7月开始已经连续三次降低，逐渐逼近年初水平；上海和广州在经历了9月利率小幅反弹的波折后，本月再度下调。

目前，北京和上海的平均利率均在基准利率之下，未来继续下降空间不大，而根据融360从广州及深圳银行相关人士处获得的消息，年底前广州及深圳的房贷利率很可能进一步下调。深圳多家银行信贷员甚至表示，9折利率有望出现。

在折扣利率方面，北京、上海和深圳的折扣利率占比，相比上月继续增加，呈现“U”型走势。目前，北京可以提供优惠利率的银行占比超四成。但广州仅3家银行提供优惠利率，比9月增加一家。

本月，一线城市中优惠利率占比大大增加，多数集中在9折至基准之间。9折以下利率仅出现在上海，分别是中信银行的8折和民生银行的8.5折，如此低利率毫无悬念地被附加了对于普通贷款申请者来说高不可攀的条件。对于新政中所提及的“最低7折优惠”，多数银行明确表示，9折仅能保本，7折利率基本不可能实现。

四、二线城市：限贷松绑促利率普降

受新政的影响，在融360监测的十大热点二线城市中，除东莞以外，其余9城房贷利率均呈现下降趋势。

南京在放开限购之后，信贷政策也呈现出明显放松的趋势，本月利率降幅居全国之首；而在信贷政策方面历来严格的武汉、长沙、重庆及成都的房贷市场最近也现出放松趋势，首套房利率降势明显。

融360认为，随着央行新政的逐步落地和沉淀，其潜在的效应将不断显现。未来几个月，房贷利率还将在全国范围内继续走跌，尤其是原本利率处在高位的城市，利率调整空间将更为宽松。限贷松绑或将在未来几个月刺激更多的潜在需求转化为成交量，改变楼市下行预期。

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